УЗАГАЛЬНЕННЯ судової практики розгляду судами Миколаївської області справ щодо приватизації державного житлового фонду та гуртожитків.

УЗАГАЛЬНЕННЯ

судової практики розгляду судами

                                                                      Миколаївської області справ щодо

               приватизації державного житлового фонду та гуртожитків.

В с т у п

Статтею 8 Європейської Конвенції з прав людини і основоположних свобод та іншими міжнародно-правовими документами про права людини закріплено право на житло.

Конституцією України також серед основних прав і свобод людини й громадянина проголошено право на житло. Так, у статті 47 Конституції України передбачено, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла, інакше як на підставі закону за рішенням суду.

           Статтею 345 ЦК України закріплюється право фізичної або юридичної особи набувати право власності на майно у разі приватизації державного та комунального майна у порядку, встановленому законом. Зазначена норма є загальною, оскільки відсилає до спеціального законодавства.

          Джерела правового регулювання питань забезпечення реалізації прав громадян, пов’язаних з приватизацією державного житлового фонду та гуртожитків.

            Під час розгляду цивільних справ, пов’язаних з приватизацією державного житлового фонду та гуртожитків, крім Конституції України, судами застосовуються відповідні норми Цивільного процесуального кодексу України,  Цивільного, Сімейного та Житлового кодексів України, а також  Закони України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 року № 2482-ХІІ, “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків ” від 04 вересня 2008 року № 500-VI, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 08 вересня 2011 року № 3716-VI, «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності» від 03 березня 1998 року № 147/98-ВР, Постанова Кабінету Міністрів України “Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 08.10.1992 р. № 572, Постанова Кабінету Міністрів України “Про справляння плати за виготовлення бланків і видачу свідоцтв про право власності на житлове (житлові) приміщення у гуртожитку та встановлення її розміру” від 20.05.2009 р. № 485, Наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України “Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна” від 24.05.2001 р. № 127, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року № 582/5773, Наказ Міністерства юстиції України ”Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності  та інших речових прав на нерухоме майно” від 07.02.2002 р. за № 7/5, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 р. № 157/6445, Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затверджене наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 16.12.2009 № 396, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 29.01.2010 за № 109/17404, Примірне положення «Про гуртожитки», затверджене Постановою ради Міністрів УPCP від 03.06.1986 ро­ку № 208, Типове положення про соціальний гуртожиток для осіб, які потребують соціального захисту, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 2007 року № 783; Примірне положення про гуртожитки, затверджене наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 84 від 27.04.2015р., Постанова Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» (Постанова № 2); Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року № 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 14 січня 2009 року № 5); Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 11 грудня 1984 року № 470 та інші.

Крім того, до основних стандартів у сфері правового регулювання зазначених відносин належить Загальна декларація прав людини (1948) та Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (1950). Важливу роль у вирішенні конкретних питань, пов’язаних із застосуванням положень Конвенції, відіграє практика Європейського суду.

Оскільки офіційна судова статистика у справах зазначеної категорії судами не ведеться, зробити висновок про точну динаміку росту звернень громадян за судовим захистом і про якість розгляду цієї категорії справ неможливо.

           Апеляційним судом Миколаївської області переглянуто незначну кількість справ, які виникають зі спорів щодо приватизації державного житлового фонду та гуртожитків.

            З матеріалів справ, надісла­них з районних судів, убачається, що для узагальнення було надіслано тільки 7 справ, крім того 2 справи на час узагальнення знаходяться на розгляді у Вищому спеціалізованому суді України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

            Проаналізувавши надіслані матеріали, можна зроби­ти відповідні висновки з наступних питань.

 Визначення юрисдикції справ, пов'язаних з приватизацією державного житлового фонду та гуртожитків.

Що стосується визначення юрисдикції справ даної категорії, то слід враховувати те, що відповідно до статті 15 ЦПК, у порядку цивільного судочинства, суди розглядають справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин.

Відповідно до пункту 3 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 01 березня 2013 року № 3 «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» суди мають керуватися тим, що критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність у них спору про право цивільне (справи за позовами, що виникають із будь-яких правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства), по-друге, суб'єктний склад такого спору однією зі сторін у спорі є, як правило, фізична особа. Згідно з роз'ясненнями пункту 21 зазначеної постанови якщо орган державної влади та/або орган місцевого самоврядування суб'єкт владних повноважень бере участь у справі не на виконання своїх владних повноважень, а з інших правових підстав; не здійснює владних управлінських функцій щодо іншого учасника спору (наприклад, надання згоди іншому співвласнику житлового будинку на виконання переобладнання та перепланування), то залежно від змісту вимог і суб'єктного складу сторін справа підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства відповідно до вимог статті 15 ЦПК.

Ураховуючи положення статті 1 ЦПК України та статті 2 Кодексу адміністративного судочинства України, не є публічно-правовим і розглядається у порядку цивільного судочинства спір між органом державної влади та/або органом місцевого самоврядування (суб'єктом владних повноважень) як суб'єктом публічного права та суб'єктом приватного права, в якому управлінські дії суб'єкта владних повноважень спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав фізичної особи. У такому випадку це спір про право цивільне, незважаючи на те, що у спорі бере участь суб'єкт публічного права, а спірні правовідносини врегульовано нормами цивільного законодавства. У таких спорах орган місцевого самоврядування реалізує свої повноваження власника державного житлового фонду чи  гуртожитку, тобто перебуває з мешканцем квартир, що належать до державного жилого фонду, чи з мешканцем гуртожитку не у публічно-правових, а у приватноправових відносинах.

Тому справи за позовами про визнання права на приватизацію житла, про визнання незаконною відмови у приватизації жилого приміщення в будинку державного житлового фонду чи гуртожитку слід розглядати у порядку цивільного судочинства.

Натомість справи за позовами про оскарження рішень і дій органів місцевого самоврядування щодо вирішення питання про надання дозволу на передання мешканцям гуртожитків житла у власність шляхом приватизації, оскарження визначення іншого порядку використання гуртожитків, в яких відсутній спір про право (наприклад, справи за позовами про оскарження рішень органів місцевого самоврядування про визначення порядку використання гуртожитку, який не передбачає його подальшої приватизації; справи за позовами про оскарження рішень органів приватизації щодо включення вартості гуртожитку до складу цілісного майнового комплексу підприємства, що підлягає приватизації) у залежності від предмету спору можуть розглядатися як у порядку цивільного, так і у порядку адміністративного судочинства.

Відповідно до Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” прийняття рішень, спрямованих на забезпечення реалізації прав мешканців гуртожитків на житло шляхом приватизації, належить до компетенції органів місцевого самоврядування. Орган місцевого самоврядування може ставати учасником цих правовідносин як носій владних повноважень, завдяки яким він забезпечує можливість мешканцям гуртожитків реалізувати своє конституційне право на житло. Тому у разі звернення особи до органів місцевого самоврядування з позовом про зобов’язання безоплатно передати у власність квартиру чи кімнату у гуртожитку, даний спір слід розглядати в порядку цивільного судочинства, оскільки такі позови є способом захисту мешканцями - фізичними особами своїх прав на набуття права власності на житлове приміщення, а правовідносини, які виникають з приводу приватизації житлових приміщень між мешканцями та органом місцевого самоврядування, є приватноправовими, що вбачається із системного аналізу статті 47 Конституції України, статей 1-3 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» та статті 4 Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”.

Так, спір про скасування рішення виконкому щодо видачі свідоцтва про право власності на житлове приміщення у гуртожитку, видачу ордеру та визнання свідоцтва про право власності недійсним, слід розглядати в порядку цивільного судочинства, оскільки у цьому випадку орган місцевого самоврядування виступає як власник гуртожитку і спір стосується захисту невизнаного права фізичної особи у сфері житлових правовідносин, тобто приватноправових.

В порядку цивільного судочинства слід розглядати також справи за спорами про оскарження рішень органів місцевого самоврядування щодо приватизації кімнат у гуртожитку. В той же час під час розгляду справи про оскарження рішень органів місцевого самоврядування щодо відмови у наданні дозволу на надання кімнат у гуртожитку у власність їх мешканцям шляхом приватизації без вимог про визнання за ними права на приватизацію житлового приміщення у гуртожитку, відповідно до предмету спору, необхідно керуватися статтею 17 КАС.

До адміністративної юрисдикції належить і розгляд позовів про оскарження бездіяльності органу місцевого самоврядування при зверненні громадянина - мешканця гуртожитку із заявою про приватизацію житлового приміщення у гуртожитку, оскільки зазначений спір стосується процедури розгляду звернення органом місцевого самоврядування і якщо не заявляється вимога про право.

Існують також особливості розгляду спорів залежно від об’єкта приватизації.

Що стосується справ щодо приватизації державного житлового фонду, то слід зазначити, дія Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” поширюється тільки на житловий фонд, що перебуває у державній власності, тобто на житловий фонд місцевих рад і житловий фонд державних підприємств, установ та організацій.

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах прива­тизації і не потребує нотаріального посвідчення.

Суб’єктами приватизації відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, є всі громадяни Украї­ни, які мають право отримати безоплатно квартиру (будинок), яку вони займають. Передача житла у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир у прива­тизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбаче­них п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного жит­лового фонду”.

До членів сім’ї наймача включаються тільки громадяни, які по­стійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліп­шення житлових умов до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Судами області розглядалися справи про визнання розпорядження органу приватизації та свідоцтва про право власності недійсним, поновлення права на приватизацію квартири та визнання права власності на квартиру у зв’язку з усуненням членів сім’і наймача від участі у приватизації та з інших підстав.

В цілому судами правильно розглядалися справи даної категорії.

Так, рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 26 листопада 2015р., залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 15 лютого 2016р., було відмовлено у задоволенні позову П.В.О. до Є.О.О., Є.С.М., М.Н.А., М.І.О., про визнання  частково недійсними приватизації, свідоцтва про право власності  та скасування державної реєстрації права власності на квартиру. Свої позовні вимоги позивачка обґрунтовувала тим, що на час здійснення приватизації паспорт Є.О.О. був недійсним, оскільки до нього не було вклеєна друга фотокартка у зв’язку з досягненням 25- річного віку, а тому приватизація 1/5 цього житла та свідоцтва у відповідній частці являються недійсними. Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з того, що згідно Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженим наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства № 56 від 15 вересня 1992 року,  передача займаних квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку). Оскільки в матеріалах справи відсутні відомості про те, що на час приватизації Є.О.О. чи будь-хто інший з членів цієї сім’ї не проживав у приватизованій квартирі чи з інших підстав втратив право користування нею та відповідно на цій підставі втратив право на приватизацію спірного житла, то відсутні  підстави для визнання недійсними приватизації та свідоцтва про право власності, а несвоєчасне вклеювання до паспорту одного з відповідачів фотокартки, що є ознакою порушення паспортного законодавства, не позбавляє цю особу права на приватизацію спірного житла та відповідно не може слугувати підставою недійсності приватизації, оскільки  Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду»  не містить такої правової підстави для відмови у приватизації.

Рішенням Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області від 09 лютого 2015р. були частково задоволені позовні вимоги Р.Д.С. до Р.Т.В., Р.С.Д., Прибужанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області про визнання частково недійсною приватизації квартири, визнання частково недійсними розпорядження органу приватизації та свідоцтва про право власності на житло, визнання права власності на частку у праві спільної власності на майно. Приймаючи рішення по справі, суд виходив з того, що в порушення чинного законодавства, відповідачкою Р.Т.В. до органу приватизації була надана письмова заява написана нею від імені чоловіка — Р.Д.С., про те, що він не бажає бути включеним до процесу приватизації щодо квартири, яка розташована в БОС-2 у с. Мартинівське Вознесенського району Миколаївської області. Постановою Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 07.02.2011 року, Р.Т.В. визнана винною та звільнена від кримінальної відповідальності за ч.1 ст. 358, ч.3 ст. 358, ч.1 ст. 190 КК України, на підставі п.в ст.1 ЗУ «Про амністію» від 12.12.2008 р., оскільки на її утриманні знаходяться двоє неповнолітніх дітей — С.Д., 18.09.1997 р.н. та  А.Д. 12.08.2010 р.н. Тому, суд дійшов висновку, що приватизація спірної квартири пройшла з порушенням порядку набуття права власності на житло громадянами України, які користуються державним житловим фондом на законних підставах, а тому приватизація спірної квартири, розпорядження, свідоцтво про право власності на спірну квартиру є недійсними і процес приватизації повинен пройти шляхом безоплатної передачі квартири з розрахунку  санітарної   норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї. Дана справа в апеляційному порядку не переглядалася.

Проте не всі суди правильно розглядали справи даної категорії.

Так, рішенням Первомайського райсуду Миколаївської області від 28 квітня 2015 року у задоволенні позову П.М.Є., П.Є.С., С.К.С. до П.С.Л., Первомайської міської ради Миколаївської області про визнання розпорядження органу приватизації та свідоцтва про право власності недійсним, поновлення права на приватизацію квартири та визнання за П.М.Є., П.Є.С., С.К.С. права власності на квартиру було відмовлено. Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив з того, що на момент приватизації квартири та  видання свідоцтва про право власності на житло від 24.05.1996р. в квартирі був зареєстрований тільки П.С.Л., його дружина П.М.Є. була громадянкою Росії, а П.Є.С. та С.К.С. не надали доказів того, що вони постійно проживали в спірній квартирі або за ними зберігалося право на житло в спірній квартирі на час її приватизації. Крім того, з моменту приватизації спірної квартири пройшло  19 років, а позивачі не надали доказів  поважності пропуску строку позовної давності. Апеляційний суд Миколаївської області погодився з висновком суду щодо пропуску позивачами строку позовної давності. Однак, змінюючи рішення зазначив, що на час приватизації квартири в ній з червня 1993 року в якості членів сім’ї П.С.Л. проживали  його дружина П.М.Є., яка на той час  була громадянкою Росії, та неповнолітні на той час діти Є.С. та К.С. Оскільки  дружина відповідача не була громадянкою України, то вона дійсно відповідно до ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» не мала права на приватизацію квартири. Однак,  неповнолітні діти Є.С. та К.С., як члени сім’ї відповідача, які проживали разом з ним, мали право на приватизацію квартири, незважаючи на те, що не були в ній зареєстровані, оскільки право осіб на приватизацію пов’язується не з фактом їх реєстрації у спірній квартирі, яка здійснюється на підставі Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», а з їх правом на житло та фактом проживання у квартирі. Саме така правова позиція  висловлена Верховним Судом України в постанові від 30 січня 2013 року в справі N 6-125цс12. Тому апеляційний суд дійшов висновку, що при здійсненні приватизації спірної квартири були порушені вимоги законодавства України та права  позивачів П.Є.С. та С.К.С. щодо приватизації, тому розпорядження міського комітету житлово-комунального господарства виконкому Первомайської міської ради Миколаївської області від 24 травня 1996 року № 1431 та свідоцтво на право власності на житло видані з порушенням Закону. Врахувавши викладене,  апеляційний суд виключив з мотивувальної частини рішення висновок про відмову в задоволенні позову П.Є.С. та С.К.С. через  недоведеність позовних вимог. Проте, оскільки дані особи пропустили строк позовної давності  без поважних причин, тому рішення суду в частині відмови у задоволенні їх вимог  через пропуск строку позовної давності було залишено без змін. П.М.Є. рішення суду не оскаржувала.

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва відповідно від 25 червня 2015р. відмовлено у задоволенні позову К.О.І. до К.С.П., К.А.І., Ш.Т.О., Миколаївської міської ради, Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про визнання недійсною приватизації квартири, договору купівлі-продажу даної квартири, вселення до квартири та зобов’язання не чинити перешкоди в користуванні квартирою. Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що прожив і був зареєстрований у квартирі в якості члена сім’ї наймача. Під час відбування покарання в місцях позбавлення волі його за рішенням суду було позбавлено права користування спірною квартирою після чого відповідачі приватизували квартиру, а згодом і продали її. Посилаючись на те, що приватизацією квартири порушено його права, оскільки рішення суду про визнання таким, що втратив право користування житловим приміщенням скасовано, позивач просив задовольнити його позовні вимоги. Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив з того, що позивач ще в 2004р., тобто до арешту і відбування покарання в місцях позбавлення волі втратив право користування спірною квартирою, а тому угода по її безоплатній передачі у власність відповідачів (приватизація) є правомірною, як і наступне її відчуження. Скасовуючи рішення суду та постановляючи нове рішення, апеляційний суд виходив з того, що встановлення даного факту не входило до предмету позову. Самостійних вимог з цього приводу у даному провадженні відповідачі не заявляли. Крім того, обставини не проживання позивача у спірній квартирі, в тому числі і протягом 2004р., були предметом судового розгляду за позовом К.С.П. до К.О.І. про визнання його таким, що втратив право користування житловим приміщенням. Рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 28 вересня 2015р. після скасування рішення суду першої інстанції  від 15 червня 2015р. було ухвалено за цим позовом нове рішення про відмову в задоволенні позову з підстав його недоведеності.  Тому апеляційний суд дійшов висновку про те, що угодою по приватизації, яку оформлено розпорядженням Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради від 06 вересня 2012р. №1488-р про передачу квартири у власність К.С.П., К.А.І. та свідоцтвом про право власності від 06 вересня 2012р. було порушено права К.О.І., який мав право як на користування спірною квартирою (ст.64 ЖК), так і на її приватизацію з усіма особами, які в ній проживають (ст.ст.1,2,8 Закону „Про приватизацію державного житлового фонду”), і ухвалив нове рішення, яким визнав недійсною угоду по приватизації квартири; визнав незаконним і скасував розпорядження Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради від 06 вересня 2012р. №1488-р про задоволення прохання по передачі квартири у спільну часткову власність К.С.П., К.А.І., свідоцтво про право спільної часткової власності (по 1/2 частці) на квартиру, видане Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради 06 вересня 2012р. на ім’я Кашиної С.П., Кашиної А.І. Крім того було визнано недійсним договір купівлі-продажу спірної  квартири, вселено позивача до квартири та зобов’язано К.С.П., К.А.І., Ш.Т.О. не чинити позивачу перешкод у користуванні квартирою. На даний час дана справа знаходиться на розгляді у Вищому спеціалізованому суді України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

             До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквар­тирних будинках, де мешкають два і більше наймачів (далі — квар­тири (будинки), які використовуються громадянами на умовах найму.

           За змістом ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та Положення про  порядок передачі квартир (будинків) у власність, в процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежилі приміщення в жилому будинку, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійними об’єктами цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (ч. 3 ст. 4 ЖК України). В той же час наявні в окремо взятій  квартирі підсобні приміщення передаються у власність сім’ї наймача разом з квартирою.

Судами області розглядалися справи про визнання незаконним та скасування розпорядження про приватизацію, визнання недійсним свідоцтва про право власності на житло через неправомірність з точку зору позивачів включення підсобних приміщень до складу квартири в багатоквартирному будинку під час її приватизації. В цілому судами правильно розглядалися справи даної категорії.

Так, рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 22 квітня 2015р., залишеним без змін  ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 09 липня 2015р.,  у задоволенні позову Ш.А.А. до П.В.І., П.С.В., П.Ю.В., Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської Ради про визнання незаконним та скасування розпорядження про приватизацію, визнання недійсним свідоцтва про право власності на житло було відмовлено. В обґрунтування своїх позовних вимог Ш.А.А. посилався на те, що приміщення сараю літ. Г, що розташовані в окремій будівлі, є допоміжними приміщеннями всього будинку, які не підлягають приватизації, тому просив визнати незаконним та скасувати розпорядження органу приватизації від 29 березня 2000 року № 4733-р та визнати недійсним свідоцтво про право власності на житло від 30 березня 2000 року № 2202/ж, видане на ім'я П.В.І., П.С.В., П.Ю.В., до складу якого було включено і приміщення сараю літ. Г. Однак,  під час  розгляду справи судами було встановлено, що спірні приміщення будівлі літ. Г перебували в користуванні мешканців квартири, яку займали відповідачі,  як підсобні приміщення. Рішенням суду  по іншій справі вони були закріплені за квартирою відповідачів. Тому суди дійшли висновку, що на час приватизації відповідачі  користувались приміщеннями будівлі літ.Г на законних підставах, а тому відповідно до статей 1,2 Закону набули право на приватизацію квартири, до складу якої включені і спірні приміщення, розташовані в будівлі літ.Г.  Отже, встановивши відсутність доказів того, що спірні приміщення будівлі літ. Г використовувались для обслуговування всього будинку, суди дійшли висновку про відсутність підстав вважати спірні приміщення допоміжними в розумінні ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників  багатоквартирного будинку» та висновків Конституційного Суду України у справі №4-рп/2004 від 2 березня 2004 року (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) і як наслідок до  необґрунтованості  стверджень позивача, що дані приміщення  є власністю всіх власників квартир будинку в цілому.

Слід також звернути увагу на те, що як уже зазначалося, відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, власники квартир багатоквартирних бу­динків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічно­го обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні при­міщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Тобто одночасно з приватизацією квартири квартиронаймачі набувають право власності на квартиру й допоміжні приміщення. Потреби у її додатковому оформленні права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею немає. Отже, багатоквартирний жилий будинок є спільною частковою власністю громадян-власників приватизованих квартир і відповідно­го державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири в будинку приватизовані. Відповідно до ч. 1 ст. 113 Цивільного ко­дексу України, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх власни­ків. Оскільки спільна часткова власність створюється з участю всіх співвласників, то будь-які дії щодо майна, яке є об’єктом права спільної часткової власності, мають здійснюватися тільки за наяв­ності згоди всіх співвласників незалежно від розміру частки кожно­го з них. Оскільки при відчуженні частки у спільній власності інші учас­ники спільної часткової власності мають переважне право набуття цієї частки за такою самою ціною та на таких самих умовах, спів­власник зобов’язаний інформувати інших учасників спільної влас­ності про умови відчуження частки спільної власності, зокрема по­переджати їх у письмовій формі із зазначенням усіх суттєвих умов відчуження. У процесі прийняття рішень про залучення інвесторів до переобладнання горищ, тобто в процесі розпорядження спільною частковою власністю, ігноруються інтереси громадян, які є учасни­ками спільної часткової власності.

 Постановою Кабінету Міністрів України “Про механізм впрова­дження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 були затверджені нормативні акти, спрямовані на виконання закону, зокрема Правила користу­вання приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територія­ми. Пункт 26 Положення відносить горища і підвали до допоміжних приміщень. Горища і підвали набувають статусу допоміжних примі­щень відповідно до п. 4.1 наказу Державного комітету по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. за № 28/389.

 Згідно з п. 41 “Положення про порядок передачі квартир (будин­ків) у власність громадян”, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 ве­ресня 1992 р. за № 56 не підлягають приватизації допоміжні примі­щення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуата­ції та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котель­них, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладено мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські примі­щення). Власником перерахованих приміщень після приватизації квартир є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщен­ня за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові й передаються їм у власність безкоштовно у встановленому по­рядку.

На підставі прийнятих рішень про приватизацію квартир (будин­ків) у власність громадян державні комунальні підприємства спису­ють приватизоване житло з балансу основної діяльності. А оскільки житловий будинок перебуває у спільній частковій власності, має списуватися й відповідна частка допоміжних приміщень. У кому­нальній власності органів місцевого самоврядування залишаються неприватизовані квартири з відповідною часткою допоміжних примі­щень і нежилі приміщення.

  Таким чином, орган місцевого самоврядування не має права про­давати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, над­будови, переобладнання допоміжних приміщень будинку, зокрема горищ і підвалів, без згоди співвласників будинку — власників при­ватизованих квартир. Питання розпорядження спільною власністю регулюється цивільним законодавством України. Спори, що виника­ють у процесі розпорядження спільною власністю, вирішуються у судовому порядку.

Проте судами області  у продовж звітного періоду  справи даної категорії не розглядалися.

Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено також перелік жилих приміщень, котрі не підлягають приватизації. До останніх належать: квартири – музеї, квартири(будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ і організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків – пам’яток садово-паркового мистецтва, історико  – культурних заповідників, квартири ( кімнати, будинки), які перебувають в аварійному стані, віднесені  в установленому законом порядку до числа службових, розташовані в зоні безумовного відселення та забруднені внаслідок аварії на  ЧАЕС. Крім того, Законом передбачалося, що приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється власником будинку після проведення реконструкції.

Однак, справи даної категорії судами області у звітний період також не розглядалися.

 Що стосується безоплатної приватизації жилої площі, то слід  зазначити наступне.

Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи: безоплатної передачі в межах номінальної вартості житлово­го чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою доплатою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не покритої жит­ловими чеками.

Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійсню­ється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та до­датково 10 м2 на сім’ю. Приватизація без доплати при перевищених визначених в законі розмірів дозволяється певним категоріям грома­дян, які користуються пільгами.

Якщо загальна площа квартири менша за площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійсню­ється на користь громадян України, що мешкають в них або перебу­вають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. Якщо за­гальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату гро­шима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової за­гальної площі на вартість одного квадратного метра.

Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: однокімнатні квартири; кварти­ри (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, як­що колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; квартири (будинки), в яких мешкають грома­дяни, яким встановлена ця пільга Законом України “Про статус і со­ціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобиль­ської катастрофи”; квартири (будинки), в яких мешкають громадя­ни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістич­ної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці (стаж роботи у жінок не менше 25 років, у чоловіків — 30 років, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України “Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні”; квартири (бу­динки), в яких мешкають сім’ї загиблих при виконанні державних і громадських обов’язків і на виробництві; квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, яким встановлена пільга Зако­ном України “Про соціальний і правовий захист військовослужбов­ців та членів їх сімей”; квартири (будинки), в яких мешкають бага­тодітні сім’ї (сім’ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

          Крім того, передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повноліт­ніх членів сім’ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квар­тири (будинку).

Судами не завжди правильно розглядалися справи за позовами про визнання  недійсною приватизації через відсутність згоди на приватизацію житла та неповним використанням права на безоплатну приватизацію.

          Так, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 11 листопада 2014р. в задоволенні позовних вимог К.А.О. до К.Т.І., К.Є.А., Департаменту міського господарства Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради про визнання недійсною приватизації, скасування розпорядження органу приватизації та свідоцтва про право власності було відмовлено за пропуском строку позовної давності. Приймаючи рішення суд виходив з того, що позивачу та членам його сім’ї: дружині К.Т.І. та дочці К.Є.А. була надана трьохкімнатна квартира місті Одесі, жилою площею 55,2 кв. м. Всі вони зареєструвалися в даній квартирі та звернулися до органу приватизації із заявою про здійснення приватизації спірної квартири. Однак, потім позивач подав заяву, де просив здійснити приватизацію квартири без його участі, мотивуючи тим, що він використав своє право на безоплатну приватизацію житла за іншою адресою. Розпорядженням органу приватизації було приватизовано квартиру лише за К.Т.І. і К.Є.А. та видано свідоцтво про право власності на житло, за яким спірна квартира належить на праві спільної часткової власності відповідачкам в рівних частках. Свою незгоду з приватизацією позивач обґрунтовував тим, що подаючи таку заяву, він не знав, що має право на доприватизацію житла. Судом було встановлено, що позивач раніше використав право на безкоштовну приватизацію житла тільки  в розмірі 17,04 кв. м. Тому відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанцій, керувався тим, що органом приватизації право К.А.О. на житло порушено, але таке порушене право захисту у судовому порядку не підлягає, так як позивачем пропущена позовна давність на право пред’явлення цієї вимоги. Справа неодноразово  розглядалася  в судах. Остаточним рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 21 жовтня 2015р. рішення Приморського районного суду м. Одеси від 11 листопада 2014р. було скасовано  та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог через їх недоведеність. Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив з того, що під час розгляду справи заяви про застосування строків позовної давності від відповідачів не надходило, а отже у суду не було  підстав для відмови у задоволенні позову за спливом позовної давності. В той же час, судом першої інстанції при ухваленні оспореного рішення, не було взято до уваги те, що передача квартир (будинків) здійснюється  в спільну сумісну або часткову  власність  за письмовою згодою  всіх повнолітніх  членів сім’ї, які постійно  мешкають у цій квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого  власника квартири (будинку). Тому позивач, подавши заяву про здійснення приватизації спірної квартири без його участі, не виявив бажання приватизувати займане ним житло, таким чином, скористався правом, наданим йому законом, який діяв на час цієї приватизації. А тому колегія суддів, не заперечуючи проти того, що позивач мав право на до приватизацію житла, все ж таки дійшла висновку, що приватизація спірної квартири  була проведена компетентним органом на підставі наданих документів згідно із чинним на час її проведення  законодавством, а посилання апелянта на те, що подача ним заяви про відмову в участі в приватизації займаного житла, була пов’язана з його правовою необізнаністю положень Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», є безпідставними, так як мотиви подачі такої заяви не впливають на порядок та процедуру проведення приватизації державного фонду.

            Проте, під час розгляду справ щодо приватизації державного житлового фонду, суди мають враховувати також те, що первісна редакція Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачала заборону на приватизацію квартир, в яких мешкають два і більше наймачів, за відсутності згоди усіх на приватизацію займаної ними квартири. Дані вимоги закону, які містилися в ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, було виключено з цього закону при внесенні до нього змін Законом від 22 лютого 1994 р. У зміненій після цього редакції закон не передбачає заборони на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають два або більше най­мачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо ви­значив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешкають у цій квартирі.

           Що стосується справ щодо дотримання порядку реалізації права на приватизацію житла в порядку спадкування, то слід зазначити, що справи даної категорії були поодинокі. Прикладом справ даної категорії є справа за позовом Ц.Г.І до Миколаївської міської ради про визнання права власності в порядку спадкування за законом.

Так, рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 19 травня  2015р. в задоволенні позову Ц.Г.І. до Миколаївської міської ради про визнання права власності в порядку спадкування за законом було відмовлено. Відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив з того, що договір її дочки Ц.Н.В. з ТОВ на участь у будівництві житлового будинку, внесення коштів на його закінчення не є законною підставою для набуття права власності на квартиру, а докази звернення  Ц.Н.В. до органу приватизації для отримання правовстановлюючого документу відсутні. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та  задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд виходив з того, що між Ц.Н.В. і ТОВ було укладено договір, за умовами якого ТОВ взяв на себе зобов’язання щодо виділення однокімнатної квартири Ц.Н.В. в 1993 – 1994 роках за умови сплати нею, як працівником ТОВ 10000000 карб. на його рахунок. Ц.Н.В. обов’язки за вказаним договором виконала. 01 березня 1994р. виконавчим комітетом Ленінської районної ради народних депутатів Ц.Н.В. видано ордер на спірну однокімнатну квартиру. Потім виконавчим комітетом Ленінської районної ради народних депутатів було прийнято рішення, яким Ц.Н.В. як працівника  ТОВ затверджено у списку на отримання спірної квартири. В подальшому рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради ТОВ затверджено в якості дольника будинку, в якому розташована спірна квартира, в тому числі і щодо спірної квартири. У квітні 2007р. Ц.Н.В. сплатила ТОВ „Житло”, яке за договором з органом місцевого самоврядування здійснювало  підготовку та оформлення документів про передачу у власність квартир, 100 грн. за послуги з приватизації. За даними бюро технічної інвентаризації та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірна квартира за жодною особою на праві власності не зареєстрована. Тому, у зв’язку з доведеністю сплати Ц.Н.В. повної вартості квартири та й до того ж звернення до органу приватизації щодо її приватизації, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що висновок суду про не набуття Ц.Н.В. права власності на квартиру є помилковим і таким, що суперечить положенням ст.ст.3,12,15 Закону „Про власність”, ст.8 Закону „Про приватизацію державного житлового фонду”. Оскільки у зв’язку зі смертю Ц.Н.В. відкрилась спадщина, в тому числі і на належну останній спірну квартиру, а єдиним спадкоємцем після смерті Ц.Н.В. є її матір – Ц.Г.І., яка в установленому порядку звернулась до нотаріального органу із заявою про прийняття спадщини,  апеляційний суд дійшов висновку, що позовні вимоги на підставі ст.ст.1218,1261 ЦК є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Окремою категорією справ щодо приватизації державного житлового фонду є справи за позовами мешканців гуртожитків до виконавчих комітетів міських рад областей та власників гуртожитків про визнання права на приватизацію житлових приміщень у гуртожитках.

Відповідно до Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” приватизацією є відчуження житлових приміщень у гуртожитках, на які поширюється дія цього закону, а набувачами прав на ці приміщення є визначені цим законом громадяни. Прикінцевими положеннями даного Закону  були внесені зміни до Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» та до об'єктів приватизації були включені кімнати у гуртожитках .

Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» слова «кімнати у гуртожитках» замінено словами «житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції))». Цим же Законом доповнені стаття 1 та пункт 4 статті 5 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду», а саме: зазначено, що особливості приватизації житлових приміщень у гуртожитках визначаються законом та право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які на законних підставах проживають у них.

Відповідно до частини першої статті 4 Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” громадяни, на яких поширюється дія цього закону, мають право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитках, які перебувають у власності територіальних громад і можуть бути приватизовані відповідно до закону. Відповідно до частини другої статті 4 даного Закону України приватизація житлових приміщень у гуртожитках здійснюється відповідно до Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» з урахуванням особливостей, визначених цим законом.

Згідно з частиною третьою статті 4 Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”  громадяни, які на законних підставах проживають у гуртожитках державної форми власності, гуртожитках, що було включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), набувають право на приватизацію житлових приміщень у таких гуртожитках після їх передачі у власність відповідної територіальної громади.

При цьому у справах щодо приватизації житлових приміщень у гуртожитках з'ясуванню підлягають обставини щодо того, чи перебувають ці житлові приміщення у гуртожитках, які підлягають приватизації відповідно до вимог згаданих законів, склад осіб, які постійно, як члени сім'ї наймача проживають у спірних приміщеннях або за якими зберігається право на проживання, термін та законність підстав їх реєстрації та фактичного проживання у гуртожитках, наявність у них власного житла та чи є вони громадянами України і чи не використано ними право на приватизацію державного житлового фонду раніше.

Під час розгляду справ даної категорії судами області допускалися помилки.

Так, рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 22 червня 2015 року відмовлено в задоволенні позову М.О.В. та М.А.О. до Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про визнання бездіяльності протиправною та визнання права на приватизацію. Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що звернення позивачок до відповідача розглянуто у встановленому порядку, а права на приватизацію свого житла вони не мають. Під час розгляду справи апеляційним судом Миколаївської області було встановлено, що вимоги в частині визнання бездіяльності відповідача щодо не розгляду заяви позивачок місцевий суд обґрунтовано визнав безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню. Проте, колегія суддів не погодилась із висновком місцевого суду про відсутність у позивачок права на приватизацію кімнат гуртожитку. Скасовуючи рішення суду, колегія суддів  виходила з того, що М.О.В. та М.О.О. перебували у зареєстрованому шлюбі з 29 червня 1991 року  по 17 січня 2015 року, хоча спільно не проживають з 2006 року. Від шлюбу мають доньку – А.О., 1992 року народження. Під час шлюбу М.О.О., у зв'язку з трудовими відносинами з ПКБ, було надано для проживання кімнати №№ 99,100 в указаному гуртожитку. В зазначених кімнатах всі вони були зареєстровані та проживали. М.О.О., як мешканець гуртожитку,  перебував на квартирному обліку для поліпшення житлових умов складом сім'ї з трьох осіб. 21 липня 2003 року М.О.О., М.О.В. і А.О. була виділена на їх сім'ю двокімнатна квартира  зі зняттям з квартирного обліку. Пізніше із рішення виконкому було виключено слова про надання двокімнатної квартири М.О.О. на склад сім'ї з трьох осіб (він, дружина, дочка) з  виключенням із квартирного обліку та доповнено рішенням про передачу квартиру тільки М.О.О. В подальшому М.О.О. отримав свідоцтво про право власності та зареєстрував його у встановленому порядку. Таким чином, апеляційним судом було встановлена безпідставність посилання відповідача на те, що позивачкам вже надана для проживання квартира. М. О.В., А.О. не виселялись із гуртожитку до квартири М.О.О. і не реєструвались там, а були перереєстровані в спірних кімнатах 25 грудня 2003 року вже після отримання М.О.О. у власність квартири. Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 березня 2008 року в справі за позовом СП до М.О.О., М.О.В. та А.О. про визнання такими, що втратили право користування житловим приміщенням, лише М.О.О. був визнаний таким, що втратив право користування кімнатами №№ 99,100  Гуртожитку, а в задоволенні такого ж позову до М.О.В. і А.О. було відмовлено. Тому  апеляційний суд дійшов висновку про те, що в ході розгляду справи підтверджено право позивачок на проживання та користування спірними приміщеннями гуртожитку. Відтак, вони мають право на приватизацію цього житла при дотриманні необхідних умов і процедур.

Статтею 1 Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”  визначено також об'єкти, на які поширюється його дія, та ті, які не можуть бути приватизованими. Тому, розглядаючи справи цієї категорії, необхідно звертати увагу на те, чи є гуртожиток об'єктом приватизації. Так, приватизовано може бути кімнати у гуртожитках, які є об'єктами права державної та комунальної власності, крім кімнат у гуртожитках, що перебувають у господарському віданні чи в оперативному управлінні військових частин, закладів, установ та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до закону, Міністерства внутрішніх справ України та державних навчальних закладів. Не може бути приватизовано кімнати у гуртожитках, що перебувають у приватній власності, крім кімнат у гуртожитках, які включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації). Тобто Закон містить чіткий перелік гуртожитків, мешканці яких не мають право на приватизацію житлових приміщень.

При розгляді цієї категорії справ необхідно звертати увагу та з'ясовувати приналежність гуртожитку чи кімнат у гуртожитку для визначення закону, що регулює спірні правовідносини, оскільки висновок суду залежить від того чи належить житлове приміщення або гуртожиток до категорії, на які не поширюються гарантії, передбачені Законом “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” забезпечення реалізації конституційного права на житло мешканців гуртожитків, на яких поширюється дія цього закону, здійснюється з дотриманням таких підходів:

• 1) передання та прийняття гуртожитків, що є об'єктами державної власності, у власність територіальних громад здійснюється відповідно до Закону України від 03 березня 1998 року № 147/98-ВР «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності»;

та з урахуванням особливостей визначених цим нормативно-правовим актом;

• передання гуртожитків (як цілісних майнових комплексів) у власність територіальних громад здійснюється за рішенням законного власника гуртожитку (чи уповноваженої ним особи) або за рішенням суду;
• прийняття гуртожитків (як цілісних майнових комплексів) у власність територіальної громади здійснюється за рішенням відповідної місцевої ради (або за рішенням її виконавчого органу з наступним затвердженням цією радою);

4)   передання гуртожитків, що є об'єктами приватної власності, у власність територіальних громад здійснюється на договірних умовах відповідно до чинного законодавства;

5)  після прийняття гуртожитку у власність територіальної громади згідно з цим законом місцева рада приймає на сесії в межах своєї компетенції відповідне рішення щодо подальшого його використання, а саме: залишити цілісний майновий комплекс у статусі «гуртожиток» та дозволити приватизацію його житлових і нежитлових приміщень. У цьому разі здійснюється приватизація приміщень гуртожитку його законними мешканцями згідно з Законом “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”. Водночас місцева рада в межах своєї компетенції може прийняти інше рішення щодо подальшого використання гуртожитку - надати цілісному майновому комплексу статус соціального житла, перепрофілювати гуртожиток та використовувати його за іншим призначенням, знести цілісний майновий комплекс колишнього гуртожитку (підпункти «б»-«ґ» пункту 5 частини першої статті 5 Закону).

Окремо можна вирізнити категорію спорів мешканців гуртожитку щодо визнання незаконною передачі гуртожитків до статутних фондів товариств у процесі їх приватизації чи корпоратизації. При вирішенні даних спорів слід враховувати, що до статутного фонду не могли включатися об'єкти, що відносилися до державного житлового фонду, які підлягали приватизації громадянами відповідно до частини другої статті 1, частини другої статті 2 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду». Але на час такої передачі до статутних фондів гуртожитків, житлові приміщення у гуртожитках не підлягали приватизації відповідно до Закону «Про приватизацію державного житлового фонду».

Також необхідно враховувати вимоги Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”. У частині четвертій статті 14 цього Закону передбачено, що рішення про передачу гуртожитків у власність територіальних громад приймають відповідні органи управління (уповноважені особи) власників або суд. Разом із тим у частині третій статті 14 Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” передбачено порядок передачі гуртожитків, що було включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що обумовлене необхідністю попередньої повної компенсації вартості гуртожитку і безоплатна передача можлива лише за згодою власника гуртожитку. Крім того, у пункті 1 частини першої статті 18 Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” до компетенції органу місцевого самоврядування у житловій сфері щодо приватизації житла у гуртожитках віднесено і прийняття рішення про прийняття у власність відповідної територіальної громади гуртожитків (майнових комплексів) відповідно до цього Закону.

Отже, саме власник гуртожитку та орган місцевого самоврядування наділені повноваженнями вирішувати питання передачі та умов такої передачі і прийняття у комунальну власність гуртожитку. Оскільки суд відповідно до статті 15 ЦПК розглядає справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, при розгляді такої категорії справ, перш за все необхідно з'ясувати: чи ставилося питання передачі гуртожитку у комунальну власність перед власником гуртожитку та перед органом місцевого самоврядування, чи вирішувалося ними воно і які результати вирішення.

З матеріалів справ, надісла­них з районних судів області, убачається, що судами розглядалися справи за позовами мешканців гуртожитків до виконавчих комітетів міських рад областей та власників гуртожитків щодо визнання незаконною передачі гуртожитків до статутних фондів товариств у процесі їх приватизації чи корпоратизації.

Так, рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 2 листопада 2015 року  відмовлено у задоволенні позову Д.Г.Г., діючого в інтересах неповнолітнього сина Д.Г., до ПАТ «Ніконд», ТОВ «Ніконджитбудсервіс»,  виконкому Миколаївської міської ради про захист житлових прав, в якому він просив скасувати рішення ВАТ «Ніконд» в частині внесення до статутного фонду ТОВ «Ніконджитбудсервіс» гуртожитку; рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 23 червня 2001 року № 468 в частині оформлення права власності на будинок гуртожитку за ТОВ «Ніконджитбудсервіс» та  видачу свідоцтва про право власності, а також свідоцтво про право власності на гуртожиток, видане ТОВ «Ніконджитбудсервіс». Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що спірний гуртожиток як об’єкт державного житлового фонду був включений до складу цілісного майнового комплексу ВАТ «Ніконд» (1994 рік) у процесі приватизації  з подальшим включенням його до статутного фонду господарського товариства (ТОВ «Ніконджитбудсервіс»), яке  створене в процесі такої приватизації (корпоратизації), оскільки  на час її проведення законодавчої  заборони  щодо цього не було.  Скасовуючи рішення суду та  відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд Миколаївської області вважав помилковим висновок суду першої інстанції  про те, що житлове приміщення гуртожитку, яке перебуває у приватній власності ТОВ «Ніконджитбудсервіс», не може бути об’єктом приватизації відповідно до Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”, а  висновок про відсутність  у  позивача  права  на  приватизацію житлової площі у ньому -  передчасним,  оскільки  позивачем обрано неналежний спосіб захисту.  Матеріалами справи було встановлено, що рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради гуртожиток було прийнято в експлуатацію та передано на баланс Миколаївського заводу конденсаторів, на базі якого було створено ВАТ «Ніконд», яке у 2010 році  перейменоване  в ПАТ «Ніконд.                   14 січня 2000 року на добровільних засадах шляхом об’єднання вкладів засновників було створено ТОВ «Ніконджитбудсервіс», до статутного фонду якого ввійшла і будівля вказаного гуртожитку. На підставі рішення виконкому Миколаївської міської ради від 23 червня 2001 року ТОВ  «Ніконджитбудсервіс» отримало 3 липня 2001 року свідоцтво на право колективної власності на вказаний гуртожиток. Рішенням  Ленінського районного суду  м. Миколаєва від 11 квітня 2005 року, яке  набрало законної сили, у справі за позовом ТОВ «Ніконджитбудсервіс» та інших співвласників нежитлових приміщень гуртожитку визначені ідеальні частки співвласників. Зокрема встановлено, що ТОВ «Ніконджитбудсервіс» є власником   9068/1000  часток  гуртожитку. Згідно витягу з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно  зареєстровано 45 осіб, як співвласників нерухомості, із них: 8 осіб (у тому числі й ТОВ «Ніконджитбудсервіс»),  частки яких визначені. Інші  37 осіб  (фізичних  і юридичних осіб), частки  яких не визначені, є співвласниками, яким нерухоме майно належить на праві приватної спільної сумісної власності. Дія Закону України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” не  поширюється на гуртожитки, що знаходяться у приватній власності, крім гуртожитків, що були включені до статутних  капіталів  товариств,  створених у процесі приватизації  (корпоратизації) (ч. 4 ст. 1  цього Закону в редакції від 8 вересня 2011 року).  Згідно із п. 4 ч.1 ст. 3 цього ж Закону  одним із  підходів щодо  забезпечення  реалізації права на житло мешканців гуртожитків, на яких поширюється його дія, є такий:  гуртожитки,  які  було включено  до статутних капіталів  товариств,  створених у процесі приватизації (корпоратизації), передаються у власність територіальних громад відповідно до державної програми передачі гуртожитків у власність територіальних громад з урахуванням  особливостей, визначених  цим  Законом. Такі особливості  визначені у ст. 14 Закону. Тому  апеляційний суд дійшов висновку, що спірний гуртожиток, у якому ТОВ «Ніконджитбудсервіс» на праві спільної часткової приватної власності належить 9068/10000 часток, може бути об’єктом  приватизації  за  певних  умов,  передбачених чинним законодавством, зокрема після передачі його у власність  територіальної громади міста. На  виконання вимог Закону України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” рішенням Миколаївської міської ради від 4 березня 2010 року № 44/23 затверджена Програма передачі гуртожитків до комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва на 2010 - 2014 роки. Цим рішенням спірний гуртожиток включено до переліку гуртожитків, що підлягають передачі до комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва,однак на час розгляду справи  його  передача  не здійснена. Крім того, Законом України від 21 червня 2012 року № 4995 – VI «Про Загальнодержавну цільову програму передачі гуртожитків у власність територіальних громад на 2012-2015 роки»  передбачено, що громадяни, які проживають у гуртожитках  та на яких  поширюється дія Закону України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”, можуть приватизувати займані ними приміщення після передачі гуртожитків у власність територіальних громад. Однак, приймаючи остаточне рішення по справі, апеляційний суд врахував те, що право неповнолітнього Д.Г.,  на приватизацію  кімнат  у гуртожитку є  похідним від прав  його батьків, але вони не були залучені до участі у справі (як  і повнолітня сестра), а також те, що  посилаючись на порушення житлових прав неповнолітнього, законний представник позивача вимог про визнання за позивачем права на приватизацію житла у гуртожитку не заявляв,  як і  не  надавав  на підтвердження  цього необхідні докази  згідно із  вимогами  ст. 1 Закону України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”(у тому числі й щодо  відсутності у неповнолітньої особи та його батьків житла на праві власності, а також і  докази того, що право на приватизацію житла не використано раніше  тощо).  Суд  першої інстанції  не роз’яснив позивачу  право  на доповнення,  зміну  позовних вимог,  на залучення  до участі у справі інших  осіб, прав та обов’язків  яких  стосується спір, а  тому  прийшов до передчасного висновку про  те, що  житлове право неповнолітнього не порушено, тоді  як  позивачем обрано неналежний спосіб  захисту. Оскільки суд апеляційної інстанції на стадії апеляційного провадження позбавлений можливості усунути зазначені процесуальні недоліки, апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення про відмову у задоволенні  позову з  підстав обрання  позивачем  неналежний способу  захисту.  На даний час  дана справа знаходиться на розгляді у Вищому спеціалізованому суді України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

На виконання положень Закону “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України затверджено Положення про порядок передачі квартир (будинків) жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян. Пунктом 14 Положення про порядок передачі квартир (будинків) жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян передбачено, що у разі, якщо гуртожиток перебував у власності територіальної громади (був переданий у власність територіальної громади) до набрання чинності Законом “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”, то передача кімнат у гуртожитках у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації. У разі ж, якщо гуртожиток передається (був переданий) з державної до комунальної власності після набрання чинності Законом “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”,  то передача жилих приміщень (кімнат) у гуртожитках здійснюється виключно на підставі рішення відповідної місцевої ради, якому до того ж передує рішення цієї ради щодо подальшого використання цього гуртожитку. Тому при розгляді справ щодо приватизації житлових приміщень в гуртожитку необхідно перевіряти чи повноважним органом прийнято рішення про передачу житлового приміщення в гуртожитку у власність його мешканців в порядку приватизації, оскільки визначення повноважного органу залежить від того, коли гуртожиток був переданий у власність територіальної громади - до набрання чинності Законом “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” чи після.

Склад документів і порядок їх оформлення при приватизації житла в гуртожитку визначено пунктами 18-23 Положення про порядок передачі квартир (будинків) жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян.

           Також слід зазначити, що з матеріалів справ, надісла­них з районних судів області, убачається, що судами розглядалися  справи за позовами мешканців  гуртожитків про надання іншого житла через порушення їх права на приватизацію кімнати в гуртожитку.

           Так, рішенням  Центрального районного суду м. Миколаєва від  20 серпня 2015р. було відмовлено у задоволенні позову З.Н.А., М.В.М., яка діяла в своїх інтересах та інтересах малолітньої доньки М.А.І. до виконавчого комітету Миколаївської міської ради про зобов’язання надати житло, а саме кімнату в гуртожитку з неприватизованого житлового фонду Миколаївської міської ради в межах м. Миколаєва. Встановивши під час розгляду справи, що позивачі  обґрунтовували порушення з боку відповідача їх житлових прав тим, що останній провів незаконну приватизацію житла, яке вони, на їх думку, займали на законних підставах і право користування яким, а саме кімнатою в гуртожитку не втратили, та видав свідоцтво про право власності на житло іншим особам, суд дійшов висновку про те, що обраний позивачами спосіб захисту не відповідає порушеному праву, оскільки жодних вимог про визнання недійсним виданого на ніби-то займану ними кімнату у встановленому законом порядку ордеру, чи про визнання приватизації спірної кімнати незаконною позивачі не заявляли, заочне рішення Корабельного районного суду м. Миколаєва від 17 лютого 2015 року про визнання їх такими, що втратили право користування житловим приміщенням в кімнаті гуртожитку не оскаржували. Тому суд дійшов висновку, що позов про надання їм іншого житла, не підлягає задоволенню через його безпідставність та недоведеність належними і допустимими доказами.

Висновки

У проведеному узагальненні встановлено, що протягом 2015 року судами області досить рідко розглядалися справи, пов'язані з приватизацією державного житлового фонду та гуртожитків.

Слід також  зазначити, що під час розгляду справ даної категорії у суддів виникали труднощі, пов’язані перш за все з невизначеність окремих понять, що містяться у законодавчих актах, які регулюють спірні правовідносини, застарілим житловим законодавством та правовою необізнаністю громадян та інше.

Часто при розгляді зазначеної категорії справ виникали труднощі у зв'язку із втратою документів щодо права власності на гуртожитки (рішень щодо надання житлових приміщень в гуртожитках та ордерів) на час передачі гуртожитків у власність територіальних громад та при неповній передачі гуртожитків у власність територіальних громад.

Потребують роз'яснення та викладення в правових позиціях Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ питання щодо меж регулювання Законом “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” правовідносин, які виникають з приводу фактичного використання житлової площі в гуртожитках на умовах найму (оренди), визначення поняття законності проживання громадян у гуртожитках.

Крім того, потребують роз'яснення питання щодо можливості визнання  приватизації  частково недійсною при порушенні прав окремих членів сім’ї, оскільки в одних випадках суди визнавали приватизацію частково недійсною, в інших випадках – відмовляли в задоволенні  вимог про визнання саме частково недійсною приватизації, вважаючи, що визнавати потрібно недійсним акт про приватизацію квартири вцілому. Крім того,  якщо навіть і буде встановлено, що права окремих гро­мадян на приватизацію порушені, то чи не повинен суд визнавати їхні права спільної власності на житло, чи все ж таки у такому разі слід неодмінно скасовувати приватизацію взагалі шляхом визнання свідоцтва про право власності на житло недійсним. Дане питання викликано тим, що  у разі визнання свідоцтва про право власності на квар­тиру недійсним, це призводить до того, що квартира з приватної влас­ності у примусовому порядку переводиться до державного житлового фонду, а колишні власники перетворюються на квартиро­наймачів. Крім того, до цього часу законодавчо не визначено правового механізму повернення житлових чеків їх власникам або відшкодуван­ня вартості цих приватизаційних паперів у грошах за умови визнан­ня недійсною приватизацію житла, що призводить до неможливості повторного на­буття права власності на квартиру державного житлового фонду.

Окремого роз’яснення потребують питання щодо порядку реалізації права на приватизацію житла в порядку спадкування, а саме чи підлягають задоволенню вимоги спадкоємців щодо визнання за ними права на житло в порядку спадкування за умови, що спадкодавець за життя звернувся до органів приватизації з заявою про передачу йому житла у власність в порядку приватизації і  органом приватизації було прийнято рішення про передачу житла  йому у власність, однак спадкодавець не встиг тільки отримати свідоцтво про право власності на житло, а також чи достатньо для задоволення таких вимог наявності самого факту звернення  спадкодавця до органів приватизації без прийняття цими органами за життя спадкодавця відповідного рішення.

           Потребують роз’яснення також питання щодо реалізації належного громадянам права на приватизацію відповідно до законодавства про приватизацію дер­жавного житлового фонду у будинках, що підлягають реконструкції, ремонту та капітальному ремонту. Чи можлива приватизація квартир на загальних підставах у будинках, що потребують ремонту, але не перебувають в аварійному стані?

Підлягає роз’ясненню чи можливо вирішення спорів про визнання приватизації жит­ла недійсною з тих підстав, що не отримана згода всіх осіб, за якими відповідно до ст. 71 Житлового Кодексу зберігається право на жилу площу не шляхом визнання приватизації недійсною, а шляхом включення нового власника до складу осіб, що володіють майном на праві спільної власності. Дане питання викликано тим, що відсутність мешканців квартири може стати на заваді проведення приватизації, адже части­на громадян України не зможе скористатися своїм правом на прива­тизацію житла, якщо їхні відсутні родичі не виявлять згоди на при­ватизацію квартири, родинні зв’язки між ними можуть бути втрачені, або строки, визначені ст. 71 Житлового Кодексу, значно перевищуватимуть стро­ки приватизації. Це стосується як виписаних, так і невиписаних осіб, оскільки кількість майбутніх власників визначається за кількіс­тю прописаних, які визнаються наймачами та членами їх родин.

Аналіз судової практики обговорено та затверджено суддями судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області.

Суддя Апеляційного суду

  Миколаївської області                                                     В.І. Темнікова